天津落户,天津户口,海河英才

从教育角度谈谈天津的学区房

孩子的教育问题,一直以来都是家长最为重视的问题之一,也正因此"名校傍身"的学区房也成了香饽饽,且长盛不衰。即使是限购限贷的当下,学区房的价格依然坚挺。但不是所有学区房都值,个别也有"坑"。在神话姐姐与365淘房组织的625置业线下交流会上,资深购房者"钤山老人"分享了他对天津学区房的一些见解和经验。

钤山老人:毕业于天津大学,长期关注和平学区房,有过多次学区房置业经验。

一、考入985高校是普通人实现阶层晋升的捷径

北方尤其是京津地带的学区概念,在全中国都是最强的。不过在讲学区房之前,我们先说说教育的问题。

教育这个问题要倒过来讲,因为学区房跟大学没有关系,跟高中、初中,乃至幼儿园也没有关系,学区房只跟小学有关系。换言之,学区的概念就是小学的概念。

我们说读书有没有用?南开大学做过一个调查,985和211高校录取考生中,农村和城市普通人群占了三分之一以上。这说明在当下社会,想要跨越阶层,读书是比较容易实现的一条路。

"百年大计,教育为本。"教育是中国的国家大计,所以只有大力发展教育,才能使我们国家不断维持高速的发展。虽然中国废除了封建社会所有的东西,但却保留了高考(即原来的科举制度的演进),这是国家的选才大策,对普通人来说,则是最容易实现人生晋升的方式。

不过这样的攀爬也不容易。从1977年恢复高考至今,全国高考录取率在逐渐升高,到现在已经超过了70%。这是什么概念?也就是说,只要你参加高考,70%都能进大学。

就像买房一样。五年前你随便买,买了都会涨,但是在当下这个时点上,谁还敢说我随便买。你今天随便买就有可能会被套在里头,很多年不能翻身。大学生也是一样,原来大学生很稀缺,现在却并不稀缺,连找不到工作也十分正常。

我的一个观点是,在今天,普通人要想实现阶层的保持或晋升,只有一个方法是最快的——进入985或"双一流"等名校,而且进了这个门之后还要非常用功,这样你才真的有机会。

二、被低估的天津:极高的985和211高考录取率

虽说天津是一个直辖市,但它的价值在很多地方比如长江三角洲、珠江三角洲等地并不是那么普遍的被认识到。天津的确有一定的局限性,包括思维观念等,但天津有一个巨大的优势,是其他城市所没有的,那就是它的教育优势。尤其是从外地来的人,这种感觉极为强烈。

仔细研究2013年到2015年的958、211大学各省市录取率统计,我们可以发现,每年超过985平均录取率的省市基本不变,前三位雷打不动。天津在过去十年中,985和211高校录取率从来没有跌出前三,甚至在2015年以前都是排在上海之前,只是在2015年被上海超越,排在第二位。

这就是天津的比较优势:极高的985和211高考录取率。

从这个角度分析天津的话,大家在买房的时候,除了地段、户型等等因素外,还需要考虑学区的问题。因为天津的这个特点是重庆、杭州、苏州,甚至包括广州和深圳等都无法比拟,差距太大了,而且不会随便改变。

三、新政下的天津各区教育演变

那么,是不是天津的房子都是学区房?肯定不是。

首先说高中。高中的招生,市内六区和郊区是不一样。市区好的高中对外招生是极少的。如果你的户口在杨村且在武清读的初中,你要考到耀华中学来,那你的分数得非常高。从这一点上说,你需要考虑市内六区。

再说一下初中。从初中来说,天津最好的教育资源还是在和平。而且随着2015年小升初教育制度的改变,会发生巨大的聚集效应。

其实,从教育的角度而言,本次小升初从原来考小卷的选拔性制度变成纯靠运气的摇号制度,其对教育的影响是极其巨大的,而且这个改革目前是存在巨大争议的。改革的初衷是教育资源均衡化,减少小学生的负担,提倡素质教育。出发点很美好,但是从目前家长的反馈来说是意见很大的。因为高考是选拔性、竞争性考试,所以一脉相承的初中、小学都会是选拔性的,这样系统才能运转良好。现在你在小升初这个阶段却要打断他,当然是无法真正实现的。有追求的家长肯定从小学开始就会对孩子的学习环境、学习成绩有要求,因为他们知道孩子最后还是要参加高考的。

"物竞天择"这是达尔文《进化论》的核心思想,大家都明白竞争是推动社会往前发展的基本动力。当年文革否定竞争、否定市场经济,全部都大锅饭,理想是美好的,现实是骨感的,最后大家都不积极干活,出工不出力,导致社会发展停滞不前,这是有深刻历史教训的。

现在的摇号给学校家长的导向也是如此,成绩好坏不要紧,反正最后都靠摇号进入初中,你学习再好,运气不行,可能也进入不了优秀的初中。而且为了实现所谓的公平,甚至严禁初中按照学生学习水平的高低实行分班教学。这种貌似公平的摇号政策,恰恰是以表面的公平掩盖了不尊重学习规律的最大的不公平。

当然,新政下转不过弯来的家长不少,一下子欢欣鼓舞,可以理直气壮的用自己也不懂的素质教育这个词来鄙视那些努力学习的孩子,更有人用调侃的语气在网上嘲笑购买学区房的家长。可是市场是聪明的,真正有理念、有追求的家长马上意识到传统的公立初中不再是最佳选择,优秀的私立初中成为新政下天津小升初的新目标。

但是各区政策不一样,结果还是有差异的,比如说南开原来也不错,但现在南开实行的是先公立摇号后私立报名,很多家长会先摇,摇上传统好的初中就不去私立了,但是其实这个所谓的好初中因为生源的极大不均衡,不像以前都是考小卷挑选进来的优秀生源,其学习环境和教育成果已经开始发生巨大逆转,这样南开变得公立不强,私立也发展不起来,以后中考肯定会受到大的影响,这一点几年后就可以见分晓。

而和平区教育部门的领导是很有理念的, 高水平的教育一直是和平区的核心优势,因为要继续保持和平区教育的这项优势,和平区施行的小升初制度是先私立再摇公立。假设你是家长,你会让你的孩子放弃私立直接去摇号吗?你肯定不会,因为你不知道会摇到哪里去。所以大多数人都会拼了命,让孩子进好的私立,只有进不去私立初中,才会去摇号。这个马太效应会越来越强,越来越多好的资源会聚集到这几所好的私立。这几所私立会越来越强,他们考入市五所高中的也会越来越多,这就是政策带来的导向。那么,这样一来,重点小学的价值并不会因为政策的变化而弱化,因为进私立初中要靠小学成绩说话。

四、和平区小学划片分析

和平分三大学片区,有八所六年一学位的小学,分别是和平中心小学、岳阳道小学、昆明路小学、天津市实验小学、鞍山道小学、万全道小学、二南开小学、耀华小学。

也就是说,这八所小学所对应的招生范围内,六年内只享有一次同校对口入学机会。当时2015年这个政策一出来,我就感觉这些学区的房子会更贵。

2021年是锁定的最后一年,然后再一个轮回。但需要注意的是,你得提前买,不能说今年入学今年买,那样来不及。所以说这些学区对应的房源被锁定的年头是七年左右。

政策方面,一般来说,除了因为学校设立分校,或者说搬迁以外,这些学校的划片范围很少发生变化。如果你想买的话,查一下这个学校五年的划片,看过去五年哪些小区是从来没有变过,也就是俗称的"铁片",这一点非常重要。

五、和平区"牛蛙"升学路径及学区房的那些坑

进入和平区重点小学,就进入了一个竞争相对激烈的区域,孩子需要花更多心思去培养。通常,和平区"牛蛙"的升学路径是这样的:

1、先上重点小学

和平中心小学、岳阳道小学、昆明路小学、天津市实验小学、鞍山道小学、万全道小学、逸阳小学(私立)、模范小学(私立)、耀华小学、二南开小学

这几个小学都非常好,相对来说,实验小学有点小坑。因为实验小学是天津市教委直属,素质教育非常好。也正因此学校老师抓成绩上不是那么严,如果想要好的成绩,孩子下课后的课外辅导和家长的付出要更多,否则在拼私立考初中的时候不占优势。不过因为打的是天津市教委直属,而且是唯一直属,实验小学学区房价格非常高,性价比就不那么突出了。

耀华小学有点大坑,因为耀华小学从来都不是天津的重点小学,耀华小学虽然名字里面有"耀华"两字,也在耀华中学对面,但是学校本身与耀华中学没有关系。之所以把这所学校纳入六年一个学位的范围内,是因为其对口的片区有诚基中心这个楼盘,这个楼盘的历史大家都清楚,不清楚的可以上网看看,在这里不多说。因为这个楼盘绕过太多政策的规定,导致密度极大,户数太多,而耀华小学学位不够,所以必须进行限制。这与其他七所重小是因为择校过多进行限制是有本质区别的。可是市场上买学区房的家长并不是很了解这个情况,加上中介的吆呼,更有一帮诚基中心炒房客的炒作的缘故,耀华小学的学区房在和平区被炒的很高,超出其应有的市场价值。我们买房时不要上这个当。

私立要是能进逸阳小学和模范小学这两所是非常好的,但是进逸阳小学很难,虽说有面试,但是真正是否能入学,还有很多关系和利益在里面。模范小学的大校在华苑,相对好进一些。对于家长来说,比较稳妥的方法是先买一个重小的学区房,保证孩子有学上,在这个基础上,可以去裸考试试,考上了开心,考不上也不太难过。

在公立小学里,中心小学和岳阳道小学,老师抓的很紧,孩子在应试方面非常强。昆明路小学也不错,鞍山道小学和万全小学这几年稍微有一些下来的意思。

2、再上重点私立初中

益中、双菱、嘉城、兴南

初中的话,在天津想进好的,就这三所加这一所。兴南也越来越好,马太效应所致。

3、然后上市五所高中

一中、耀华、南开、实验、新华

市五所就是这几所,别相信什么市九所。现在从和平进市五所的孩子是越来越多。

最后再说一个观点:我们并不反对学区房,我们只反对"溢价过高"。学票=80%的房价是站不住脚的。不过天津学位溢价较低,处于较安全水平。

"望子成龙,望女成凤。”作为家长,都会愿意倾其所有,不让孩子输在起跑线上。随着人们生活水平的提高,大家会愿意和能够拿出更多,为孩子创造更多的条件。这就意味着这个市场上的学区需求是强劲而且刚需的。虽然政策肯定会有不确定性,但基于这样的一个分析,关于未来会如何变化,你就能得出自己的结论。

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